各轄市（區(qū)）住建局、金壇區(qū)城管局、經(jīng)開區(qū)建設局，溧陽市自然資源局、金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局、各分局，各有關單位：

現(xiàn)《常州市住宅物業(yè)服務用房管理辦法》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

附件：常州市住宅物業(yè)服務用房管理辦法

常州市住房和城鄉(xiāng)建設局

常州市自然資源和規(guī)劃局

2020年4月22日

（此件公開發(fā)布）

附件

常州市住宅物業(yè)服務用房管理辦法

第一條 為了加強對住宅物業(yè)服務用房管理，保障物業(yè)服務活動正常開展, 維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《常州市住宅物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務用房的規(guī)劃、設計、建設、權屬登記和使用等活動的監(jiān)督管理。

本辦法所稱住宅物業(yè)服務用房（以下簡稱服務用房）是指用于物業(yè)服務辦公的用房(包括接待、辦公、會議、檔案、衛(wèi)生間等用房)、物業(yè)服務配套的用房（包括門衛(wèi)、值班、倉庫、消防控制室、安防控制室等用房）、業(yè)主委員會議事活動用房和黨建活動用房等。

第三條 服務用房由建設單位按規(guī)定配置，在交付前不得挪作他用，建成后無償移交給全體業(yè)主，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。

任何單位和個人不得買賣、抵押服務用房。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自改變其用途。

第四條 自然資源和規(guī)劃主管部門負責服務用房規(guī)劃設計的監(jiān)督管理。

市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責服務用房建設和使用的指導和監(jiān)督管理。

不動產(chǎn)登記機構負責服務用房的權屬登記。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負責本轄區(qū)內服務用房建設完成情況的核查工作，并對服務用房的移交進行監(jiān)督管理。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內服務用房使用活動的管理工作。

第五條 服務用房配置應當遵循相對集中、方便業(yè)主、便利服務的原則，配置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，并符合以下要求：

（一）建設單位應當將服務用房納入公建配套計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付；

（二）服務用房應當具有獨立的使用空間，設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道；

（三）服務用房設置在住宅樓內的，應當設置在住宅樓層三樓以下（含三樓）；不設置在住宅樓內的，可以設置在三樓以上。服務用房應當符合無障礙設計要求，設置在二樓以上（含二樓）的，需有電梯通達；

（四）不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋等計入服務用房面積。

第六條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。

業(yè)主委員會議事活動用房，應當按照配置服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

集中建設的保障性住房，配置的服務用房中應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，其收益用于彌補物業(yè)服務費不足。

鼓勵建設單位配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房。

第七條 住宅項目分期建設，按規(guī)劃配置的服務用房不在本期項目內的，建設單位應當落實過渡使用方案，滿足基本使用條件，并報項目所在地物業(yè)管理主管部門。

第八條 服務用房由建設單位負責裝修，其裝修方案應當事先征求物業(yè)服務企業(yè)的意見，并對房屋的功能進行合理布置。服務用房交付時應達到以下基本使用條件：

（一）已進行簡單裝修，房屋內墻面涂刷涂料，頂棚吊頂或涂刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；

（二）具備獨立使用條件，符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電等設施完善，具備正常使用功能，并可以獨立計費；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內配套通訊、有線電視、寬帶傳輸?shù)仍O施，應當在服務用房內預留端口或配套相關設施，具備正常使用功能。

第九條 前期物業(yè)管理期間，服務用房按照前期物業(yè)服務合同的約定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營的，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務合同期限，其租賃價格應當比對相鄰地段市場價格。前期物業(yè)服務合同沒有約定出租或者經(jīng)營的，可以經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后進行出租或者經(jīng)營。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者成立物業(yè)管理委員會的，物業(yè)服務企業(yè)可以在社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督下，通過市場比價的形式進行出租或者經(jīng)營，其租賃價格比對相鄰地段市場價格。前期物業(yè)服務期間的出租或者經(jīng)營收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。

業(yè)主大會成立后，服務用房所得收益按照業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護、更新和改造等；沒有決定或者約定的，出租或者經(jīng)營收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。

第十條 建設單位在申請辦理房屋所有權首次登記時，應當對服務用房一并申請登記，房屋權屬登記產(chǎn)權人為物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主。不動產(chǎn)登記機構及相關單位應當對服務用房獨立測量、計算面積、確權登記，其面積不計入分攤的公用建筑面積內。

第十一條 建設單位應當按照物業(yè)承接查驗的規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)進行服務用房的交接驗收。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)服務企業(yè)應當將服務用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將服務用房情況書面告知業(yè)主委員會。

物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生更換的，原物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定與業(yè)主委員會進行服務用房交接驗收，或者按照業(yè)主委員會的要求，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行服務用房交接驗收。原物業(yè)服務企業(yè)不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

第十二條 服務用房的日常維修、養(yǎng)護費用，從物業(yè)服務費中列支，大修、更新、改造費用按規(guī)定從公共收益或者專項維修資金中列支。

第十三條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反有關服務用房規(guī)定的，由相關部門依法查處。

第十四條 有關部門、單位的工作人員違反本辦法規(guī)定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十五條 本辦法自2020年6月1日起施行。2020年6月1日前，建設工程設計方案已審定的項目按原有規(guī)定執(zhí)行。